Institute for War and Peace Reporting | Giving Voice, Driving Change

ЭКСПЕРТЫ ПРЕДСКАЗЫВАЮТ ОБВАЛ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАЗАХСТАНА

Неоправданно высокая стоимость жилья и дорогая ипотека могут вытеснить покупателей с рынка и привести к замораживанию, если не к полному упадку рынка недвижимости.
By IWPR Central Asia
За последние четыре года в экономике Казахстана наблюдается значительный рост, так как продолжают поступать доходы от экспорта нефти, меди и зерна.

Большинству населения страны это принесло прибыль, за последний год средний доход на человека вырос на 22 процента, а заработная плата, согласно официальным данным, в 2007 году увеличилась более чем на треть. Результатом роста покупательской способности, наряду с модернизацией банковской системы и введением ипотеки, стал большой рост на рынке недвижимости.

Однако, по словам экспертов, основные игроки на рынке – застройщики, банки и власти – держат цены на искусственно завышенном уровне. Они предупреждают, что так как цены на недвижимость растут быстрее, чем зарплаты, этот рост неустойчив, и «мыльный пузырь» может лопнуть в любой момент.

Они проводят параллели с ситуацией в Японии, где в конце восьмидесятых экономика взлетела вверх, но затем произошел спад, что сегодня называется «потерянная декада».

Рост в казахстанском секторе недвижимости наступил после нескольких лет незначительного развития во время экономического кризиса, который последовал за распадом Советского Союза. Нигде строительный бум не выражен так ярко, как в бывшей столице государства - городе Алматы, который остается экономическим и финансовым центром страны и в который стекаются рабочие- мигранты со всего Казахстана и из-за границы в поисках хорошей работы и высоких зарплат.

Когда во второй половине девяностых Астана стала столицей Казахстана, все ресурсы были перенаправлены туда, и развитие Алматы и других областных центров было приостановлено, несмотря на растущую потребность в новых жилых домах и офисных зданиях.

После того, как в 2004 году впервые стали доступными ипотечные кредиты, рост строительной индустрии составил 30 процентов в год. За последние пару лет 40 процентов ипотечных кредитов было выдано жителям города Алматы.

Кроме принятия мер по регулированию прав на земельную собственность и упрощению процедуры получения разрешения, правительство осуществляет программу по строительству доступного жилья для госслужащих и молодых семей, стоимость которого составляет от 350 до 450 долларов за квадратный метр, а также имеется программа кредитования на мягких условиях на срок более 20 лет.

Однако такое инвестирование в нижние эшелоны рынка не возымело должного эффекта и не повлияло на общую ценовую политику, строительство стало наиболее выгодным экономическим сектором после нефти и газа.

По официальным данным, цены на жилье в апреле нынешнего года были на 50-70 процентов выше, чем в апреле 2006 года. В 1999 году двухкомнатная квартира в Алматы стоила несколько тысяч долларов, а сегодня на эту сумму нельзя купить и метра на рынке недвижимости.

Среднемесячная заработная плата в Алматы составляет около 600 долларов, что значительно выше, чем в остальных городах Казахстана. Однако даже высокая зарплата в 1000 долларов не покроет выплаты по 20-летней ипотеке на двухкомнатную квартиру, стоимость одного квадратного метра которой составляет 3000 долларов.

Существует опасение, что большинство потенциальных покупателей были вытеснены с рынка из-за большой разницы между заработной платой и суммами для погашения кредита.

Айдархан Кусаинов, президент консалтинговой компании «Almagest», сказал, что рынок недвижимости начал развиваться слишком быстрыми темпами во второй половине 2006 года. Покупатели теперь вынуждены брать кредиты на большие суммы и выплачивать их более длительное время.

«К середине 2006 года жилье стало недоступным для тех потребителей, кто был не готов рисковать и принимать ипотеку на 10 лет, и они ушли с рынка покупки квартир. А к концу 2006 года ушли с рынка покупок и те, кто готовы были брать ипотеку на 20 лет. В настоящее время рынок состоит из спекулятивных сделок», - пояснил он.

Меруерт Махмутова, директор Центра анализа общественных проблем, предупреждает, что нерегулируемое увеличение выдаваемых кредитов приведет страну к кризису.

По ее словам, если «мыльный пузырь» лопнет, это станет причиной хаоса во всем финансовом секторе, который субсидирует выдачу ипотечных кредитов за счет получения иностранных займов.

«Чрезмерные долги в частном секторе усиливают уязвимость тенге [валюта Казахстана]. Азиатский крах [в середине девяностых] показал, что бум в иностранном кредитовании частного сектора может привести не только к ослаблению валюты, но и к банковскому кризису», - заявила она.

Булат Кусаинов, ведущий академик Института экономики, высказывает предположение, что проблемы будут в любом случае, продолжат ли цены расти или внезапно понизятся, что приведет к краху.

«Если “мыльный пузырь” лопнет, банки, которые брали иностранные займы, не смогут выплачивать деньги, и их могут захватить иностранные банки. Кризис банковской системы в результате приведет к кризису всей экономики. Однако если ”мыльный пузырь” продолжит расти, возможное падение будет еще более болезненным», - считает он.

Существует также опасение, что цены искусственно завышаются из-за коррупции. Когда Казахстан отделился от Советского Союза, новый класс бизнесменов со связями раскупили жилье по первоначальным ценам на землю, когда эти цены были самыми низкими.

Строительные компании должны были давать взятки официальным лицам, чтобы получить разрешение на продажу земли, и рынок стал переполняться шикарными застройками – наиболее выгодный сектор для строителей, что делает его еще более недостижимым для среднего покупателя.

Александр Калинин, вице-президент Ассоциации риэлторов Казахстана, полагает, что искусственное завышение цен – общепринятая практика на всем рынке недвижимости. Когда крупные компании делают прогнозы, что рынок снова ожидает рост, строительные фирмы поднимают цены.

Кусаинов считает, что властям следует вмешаться, чтобы удержать ситуацию, хотя это проще сказать, чем сделать. «Антимонопольный комитет должен бороться с искусственным увеличением цен на рынке недвижимости. Однако из-за коррупции никто не сможет этого сделать», - считает он.

Строительные компании в свою очередь отрицают, что цены слишком завышены, утверждая, что инфляция является результатом растущего спроса, который опережает предложение.
«Наша корпорация только за последний год сдала в эксплуатацию 1207 квартир», - говорит Олег Нам, президент крупнейшей в Казахстане строительной компании «KUAT».

По его словам, покупатели в Алматы отказываются от домов, которые были введены в эксплуатацию 10-15 лет назад, не говоря уже о постройках советских времен. «Спрос на жилье, несмотря на заверения скептиков, повышается, особенно среди молодых семей», - заявил Нам.
По словам Олега Нама, основная трудность, с которой столкнулась его компания, - не реализация, а, наоборот, инвестиции, которые нужны для того, чтобы построить еще больше жилья.

Многие банкиры согласны с мнением, что рост цен не является искусственным.

«В течение текущего года средняя стоимость недвижимости в Казахстане, в том числе и в крупнейшем городе страны - Алматы, повысится на 25%», - считает начальник отдела ипотечных продуктов банка «ТуранАлем» Аида Гаппарова.

Гаппарова утверждает, что это вполне здоровый рост, и считает беспочвенными опасения, что это может привести к краху. «Никаких экономических предпосылок для падения цен на недвижимость нет», - говорит Гаппарова.

По ее словам, эксперты осторожно прогнозировали устойчивый уровень развития в течение нескольких последующих лет, чтобы заменить разрушенные постройки и поспевать за покупателями.

Прогнозы Кусаинова также не выглядят мрачными. Наоборот, он говорит, что рынок начнет успокаиваться, заработная плата будет расти медленнее, и люди постепенно будут вынуждены уменьшать свои траты.

«Необходимо время для того, чтобы привыкнуть, что экономика не растет двузначными цифрами, равно как и зарплаты, бонусы», - сказал он.

По словам Кусаинова, медленное развитие рынка приведет, в свою очередь, к более высоким ставкам процента, и поэтому люди будут стараться быстрее сделать выплаты.

«В этих условиях качество банковских займов, которые делались в надежде на общий рост доходов и покупательский бум, который был в предыдущие годы, начнет ухудшаться. Люди просто устанут отдавать треть и более своего дохода банку», - считает Кусаинов.

По его мнению, на застройщиков, которые брали займы для финансирования своих проектов, так же повлияют повышенные выплаты. Они будут торопиться продать жилье и не смогут запрашивать высокую стоимость с покупателей, понимая, что цены могут упасть.

«Стагнация на рынке недвижимости даже на полгода сделает возможным массовый сброс квартир, так как остановка цены означает реально снижение эффективности вложений», - сказал он.

Иван Войцеховский, независимый журналист в Алматы.