Азербайджан: дорогостоящая ипотечная система

Через шесть лет, после того как в Азербайджан была введена ипотека, двухуровневая система кредитования, ориентированная на менее обеспеченных граждан, не оправдала практически ничьих надежд. Центральный Банк обещает осуществить реформу для того, чтобы покупка жилья стала более доступной.

В рамках системы, принятой в 2005 году, сотрудники государственного сектора могут подавать заявление для получения «социальной ипотеки» по относительно низкой ставке – четырех процентов годовых. Недостаток этой системы в том, что вся сумма должна быть выплачена в течение четырех лет, при этом объем займа не может превышать 35,000 манат, что составляет около 45,000 долларов США.

Такой кредитный потолок жестко ограничивает их выбор, поскольку на эту сумму они смогут купить только двухкомнатную квартиру на окраинах Баку и ничего больше.

Это вынуждает многих покупателей воспользоваться стандартной системой ипотеки, выплачиваемой в течение 25 лет. В этом случае кредитный потолок составляет 50,000 манат, а объем процентной ставки является критически высоким - восемь процентов. Более того, ей могут пользоваться только те, чей ежемесячный доход больше 700 манат. Поэтому для большинства она является недоступной.

Деньги на обеспечение ипотечных кредитов выделяются из общего котла - Государственного Ипотечного Фонда, поэтому коммерческие банки, которые выдают ипотечные кредиты, не могут менять стандартные условия займа.

Молодой инженер Вугар Джафаров, для того, чтобы купить квартиру в центре Баку, взял кредит размером в 40,000 манат по высокой процентной ставке.

«Основная проблема заключается в том, что у половины новостроек нет документа, подтверждающего право собственности, а это значит, что они не подходят для ипотеки», - сказал он. «Это ограничивает мои покупательские возможности».

Он сказал, что процесс подготовки документов был очень сложным, пояснив: «Я использовал мои связи и друзей, чтобы пройти процесс подтверждения и подготовки документов, которые требовались банку. И это заняло у меня 15 дней».

Джафаров внес 20 процентов стоимости на депозит, и заплатил 2 процента от общей стоимости агенту по недвижимости и потратил еще 1,200 манат на различные расходы. Он отметил, что 15-20 % депозит, зависящий от того, какой банк выдает кредит, отпугивает многих потенциальных клиентов.

«Однако я не жалею о том, что взял ипотеку, потому что банковские кредиты очень дорогие», - добавил он.

Экономист Центра Экономического и Социального Развития, находящегося в Баку, Вугар Байрамов заявил, что ипотечные ставки в Азербайджане являются чрезвычайно высокими.

«Если вы возьмете кредит размером в 50, 000 манат, то вам в течение более чем 25 лет придется выплачивать сумму в 2,5 больше номинальной, то есть 125,000. В Европе максимальная ипотечная ставка составляет 4 %, а в Турции 3,7 %», - сказал он.

Байрамов заявил, что стоимость ипотечного кредита превышает возможности большинства азербайджанцев, и призвал к осуществлению изменений, для того, чтобы он стал более доступным. Минимальный уровень заработной платы, необходимый для получения 8% ипотеки, вдвое выше средней зарплаты по стране. Для того чтобы собрать документы, необходимые для получения социальной ипотеки, заявитель должен обойти множество государственных учреждений.

По его мнению, одним из практических шагов может стать максимальное повышение объема кредита в обоих типах ипотеки.

Рашад Оруджов - генеральный директор Центрального Банка Азербайджана, который обеспечивает регулирование и надзор над ипотечной системой, согласен с тем, что ее необходимо менять.

22 октября он сообщил репортерам, что Центральный Банк намерен упростить требования для получения ипотеки и повысить предел суммы ипотечного кредита до уровня, который позволит сделать покупку жилья более доступной.

«Размер обычного ипотечного кредита возрастет до 100,000 манат, а социального до 60,000. Таким образом, они будут соответствовать рыночными ценам на жилье», - сказал он.

Оруджов также сказал, что хотел бы видеть понижение процентных ставок, однако намеченной цифры не назвал.

В данных условиях, существующая ипотечная система, вызывает у многих такое возмущение, что они пытаются найти денежные средства из других источников.

Самира Мамедова купила квартиру на окраине Баку, подписав кредитное соглашение со строительной компанией. Она работает по найму, и банки воздерживаются выдавать кредиты тем, у кого нет трудового договора.

«Получить ипотеку из банка очень сложно - для подтверждения кредита необходимо дать взятку», - сказала она. «Это не устраивало меня или кого-нибудь из моих знакомых. Условия соглашения со строительной компанией были намного проще, хотя процентная ставка там выше…… мне надо было предъявить только удостоверение личности».

Мамедова должна будет расплачиваться за кредит в течение 22 лет.

«Если бы я сразу заплатила за квартиру всю сумму, то она бы обошлась мне в 14,000 манат, а сейчас мне придется выплатить 66,000»,-сказала она.

Магеррам Зейналов, независимый журналист в Азербайджане.